Das Landgericht Berlin hat die Minderung von Miete für eine Wohnung, die nach dem Einzug der Mieterin von erheblichen Bauimmissionen auf einem Nachbargrundstück betroffen war, für die Dauer der Baumaßnahmen für gerechtfertigt gehalten.

Als die Mieterin den Mietvertrag über die in Berlin-Mitte gelegene Wohnung im Jahr 2000 geschlossen hatte, war das Nachbarschaftsgrundstück nur mit Bäumen bewachsen. Ab dem Jahr 2013 und in den nächsten 2 Folgejahren hat der Eigentümer des Nachbargrundstücks Baumaßnahmen vorgenommen und dadurch erhebliche Bauimmissionen verursacht. Die Mieterin kürzte die Miete nicht zum Zeitpunkt des Baus sondern verlangte im Nachhinein 20% der bereits an die Vermieterin gezahlten vollen Miete für die Monate Juni 2014 bis März 2015.

Das Amtsgericht Mitte hatte die Klage der Mieterin bis auf einen geringen Teilbetrag abgewiesen. Vor dem LG Berlin hatte die Mieterin mit ihrer Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil nunmehr Erfolg.

Nach Auffassung des Landgerichts durfte die Mieterin wegen der Bauimmissionen (Lärm, Staub und Erschütterungen nicht nur wochentags, sondern zeitweise auch am Wochenende) die Miete mindern und die Höhe von geringfügig mehr als 20% sei angesichts der Beeinträchtigungen angemessen. Bei Vertragsschluss hätten die Mietvertragsparteien stillschweigend vereinbart, dass die Wohnung den üblichen Mindeststandard, der auch ein gesundheitlich unbedenkliches Wohnen gewährleiste, einhalte. Zwar seien gerade in Großstädten Baumaßnahmen nicht unüblich, doch selbst in Berlin sei die ganz überwiegende Mehrzahl der Mietwohnungen von solchen Beeinträchtigungen nicht betroffen. Der mithin konkludent vereinbarte Standard sei während der Bauphase bei Weitem unterschritten worden. Auch der Umstand, dass der Vermieter über keine rechtlichen Möglichkeiten verfüge, die Beeinträchtigungen abzuwehren oder von dem Nachbarn eine Entschädigung zu verlangen, ändere nichts.

Der Mieterin könne schließlich auch nicht vorgeworfen werden, sie habe die Möglichkeit der Bauimmissionen in grob fahrlässiger Weise übersehen und deshalb das Recht zur Minderung verloren. Zwar sei bei Mietvertragsschluss im Jahre 2000 die Baulücke vorhanden gewesen. Wenn die Mieterin damals an eine spätere Bebauung nicht gedacht habe, so könne ihr allenfalls einfache Fahrlässigkeit vorgeworfen werden. Dies reiche für einen Gewährleistungsausschluss aber nicht aus.

Das Landgericht hat die Revision nicht zugelassen.

Vorinstanz
AG Berlin-Mitte, Urt. v. 21.01.2016 – 25 C 126/15

Quelle: Pressemitteilung des KG Berlin Nr. 32/2016 v. 17.06.2016,

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