Wenn ein Vermieter Bilder einer zu vernietenden Wohnung für Werbezwecke wie eine Weitervermietung, den Verkauf und die Veröffentlichung auf einschlägigen Portalen wie Z.B. Immoscout24 verwenden will, müssen die Mieter/ Bewohner das erlauben. Solche Bilder stellen nämlich grundsätzlich personenbezogene Daten nach der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) dar.
In einem aktuellen Fall ging es sogar darum, ob wegen einer Veröffentlichung ein Schadenersatzanspruch der Mieter bestehen kann. Hier sollte eine vermietete Doppelhaushälfte verkauft werden. Dafür wurde eine Online-Anzeige erstellt auf der auch Bilder der einzelnen Räume der von Mietern bewohnten Immobilie zu sehen waren.
Die Mieter ließen für die Anfertigung von Bildern zunächst Mitarbeiter eines Immobilien Maklerbüros in ihr Haus. Die Anzeige wurde dann mit den angefertigten Bildern veröffentlicht.
Nachdem das Ehepaar von mehreren Seiten auf die Internetfotos ihrer Wohnung angesprochen worden waren, fühlte sich das Ehepaar jedoch zunehmend unwohl, hatte das Gefühl, beobachtet zu werden und monierten die Veröffentlichung als Eingriff in ihre Privatsphäre und als Verstoß gegen Datenschutz am Ende.
Obwohl der Makler die Bilder unverzüglich wieder aus dem Netz nahm, machte das Ehepaar nun sogar noch einen „immateriellen Schaden“ und aus diesem folgend einen Schadenersatz geltend, der nur durch die Löschung nicht gutgemacht worden wäre: Das Paar verlangte ein Schmerzensgeld in einer nicht unerheblichen Höhe.
Der Makler und der Eigentümer/ Vermieter, die beide in Anspruch genommen wurden, lehnten dies ab, das Paar versuchte seine Forderungen schließlich auch vor Gericht durchzusetzen.
Das Landgericht Frankenthal hat den Beklagten, dem Makler und dem Eigentümer, hier Recht gegeben und die Klage abgewiesen (Landgericht Frankenthal, Urt. v. 04.06.2024; Aktenzeichen 3 O 300/23).
Dabei stellte es grundsätzlich fest: Wenn ein Makler Fotos einer Immobilie für ein Exposé verwenden möchte, benötigt er die Einwilligung der Bewohner des Hauses (denn Bilder von bewohnten Räumen sind sogenannte personenbezogene Daten nach der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO)).
Benutzt der Makler bei der Verkaufswerbung solche Bilder ohne Einwilligung, so kann dies grundsätzlich auch tatsächlich Schadensersatzansprüche in Form von Schmerzensgeld zur Folge haben.
Allerdings hat das Gericht im konkreten Streitfall festgestellt, dass das Mieter-Ehepaar durch sein Verhalten stillschweigend durch die zunächst erteilte Zustimmung zur Anfertigung auch der Verwendung der Bilder zugestimmt hätte. Eine ausdrückliche oder gar schriftliche Einwilligung verlange die DSGVO nicht. Es sei allen Beteiligten vorliegend klar gewesen, dass auch fremden Personen die Fotos zugänglich gemacht werden würden.
Zwar habe der Makler nicht darüber aufgeklärt, dass die einmal erteilte Einwilligung jederzeit widerruflich sei. Eine ohne den Hinweis erteilte Einwilligung ist jedoch nicht per se unwirksam und bleibe bestehen.
Die Entscheidung ist insofern interessant, als dass hier ausführlich ein Schadenersatzanspruch bei der Verwendung von Bildern von bewohnten Immobilien bejaht wird, dieser dann im konkreten Fall aber letztlich dann doch nicht besteht.
Fazit
Vorher überlegen, was man möchte und wozu man seine Zustimmung erteilen möchte. Eine Berufung auf die DSGVO ist zwar oft hilfreich, stiftet fast immer Verwirrung, führt aber nicht immer auch zu durchsetzbaren Ansprüchen.